在合同纠纷引发的执行程序中，案外人主张已通过“以房抵债”方式付清购房款，却因未能提供支付凭证及名下无房证明，被法院驳回排除执行的异议请求。本文结合（2024）闽0505执异14号执行裁定书，聚焦“以房抵债买受人能否排除强制执行”这一争议焦点，解析法律适用规则与举证要点，为同类案件当事人提供实务指引。
一、争议焦点：以房抵债是否等同于“已支付价款超过总价款50%”？
本案中，异议人连某甲与被申请人福建某某公司签订《商品房买卖合同》，主张购房款以“土地转让款抵偿”方式付清，并要求撤销对案涉房屋的查封。然而，法院最终认定其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行条件。
核心法律依据为第二十九条：
“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
本案中，连某甲虽满足第一项（查封前已签订合同并备案），但法院认为其未能证明第二项和第三项。
二、法院说理：举证缺失是驳回关键
裁定书“本院认为”部分明确写道：
“虽然异议人连某甲与被申请人福建某某公司在本院查封前签订商品房买卖合同，但异议人陈述案涉房屋的购房款系以债务抵偿方式抵扣，其未能提供支付购房款的凭证，也未提供名下无其他用于居住房屋的证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于排除执行的规定，因此异议人的异议请求不能成立，本院不予支持。”
关键裁判逻辑：
- 以房抵债不同于现金支付，法院要求提供实际支付凭证，这并不仅限于银行转账，还包括能够证明债务真实存在、抵偿协议实际履行、债权债务金额对应等完整证据链。
- “名下无其他用于居住的房屋”是硬性条件，需提供不动产登记查询证明等官方文件。
- 仅凭《商品房买卖合同》和发票，不足以证明已支付价款——发票只能证明开具行为，不代表资金流。
三、实务方法与步骤：案外人排除执行需做足哪些功课？
第一步：梳理证据，构建“已付款”的完整链条
- 若是直接转账：提供银行转账凭证、付款账户流水，确保金额与合同一致。
- 若是抵债：提供原始债权债务合同（如土地转让合同）、抵债协议或补充协议、双方确认的抵债金额对账函、公司内部决策文件（如股东会决议），以及发票开具记录。
- 注意：仅提供发票而不提供资金流向，法院通常不予认定。
第二步：证明“用于居住且名下无其他住房”
- 提供不动产登记部门出具的《不动产登记查询证明》（以家庭为单位）。
- 若房屋已实际入住，可提供物业费、水电费缴纳记录、居住证明等辅助证据。本案中连某甲虽提供了物业和水电缴费记录，但缺少“名下无房”证明，仍不足以排除执行。
第三步：把握提出异议的期限与程序
- 执行过程中，案外人应在执行标的执行终结前提出书面异议（《民事诉讼法》第二百三十四条）。
- 对裁定不服的，可自送达之日起十五日内提起执行异议之诉，注意期限。
第四步：选择正确诉讼策略
- 若异议被驳回，应立即提起执行异议之诉，在诉讼中充分质证和辩论。
- 同时可申请法院对抵债事实进行调查，或申请证人出庭。
四、延展与警示：以房抵债风险高，事前风控更重要
本案折射出以房抵债在司法实践中的普遍困境——债务人为了快速处置资产，常以房屋抵偿工程款、土地转让款等债务，但抵债买受人往往缺乏资金流水意识，导致在执行异议中处于被动。
给当事人的建议：
- 签订以房抵债协议时，务必同步签订书面抵债确认书，明确“原债务金额、抵偿房屋价款、差额处理”等要素。
- 尽量通过“先转账、后退回”或“双方对公账户走账”方式留下资金轨迹，避免因形式瑕疵丧失对抗效力。
- 购房后及时办理网签备案并按需占有使用，但切勿以为“占有即所有”，执行异议的法定要件必须逐项满足。
若您正面临类似执行异议纠纷，建议尽快咨询专业律师，并着手收集、固定前述证据。司法实践中，证据的完整程度决定案件走向，早一步准备，多一分胜算。
作者：康志祥，福建永时律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2024）闽0505执异14号