合同纠纷中，当购房者已付款入住却未过户，遭遇开发商债权人申请查封房产，如何依据《执行异议复议规定》第29条成功排除执行？本文结合（2024）闽0505执异13号裁定书，拆解“商品房消费者排除执行”的三大核心要件，并提供实操步骤。
一、争议焦点：购房者权利能否对抗施工方优先受偿权
本案是建设工程施工合同纠纷引发的执行异议。申请人（施工方）主张其对案涉工程享有优先受偿权，认为异议人庄某某不属于“商品房消费者”，且名下已有其他住房，不符合排除执行条件。异议人则主张已付全款、实际占有，开发商未办证非其过错。
法院最终支持了异议人的请求，裁定中止查封。其关键在于严格适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，而非仅凭“消费者”身份。
二、三要件深度拆解：从判决书看裁判逻辑
要件一：查封前已签订合法有效的书面买卖合同
判决书查明：
“异议人庄某某与福建某某公司于2019年1月20日签订《商品房买卖合同》，约定由庄某某向该公司购买上述房屋……于2019年1月20日完成合同网上签约登记备案”
要点：合同签订时间必须在法院查封之前。本案查封发生于2023年7月25日，合同签订于2019年，时间上完全合规。实务中，需提供合同原件、网签备案记录等。
要件二：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
这是双方争议最大的点。申请人主张庄某某名下还有另一套备案登记的房屋，不符合“唯一住房”条件。但法院查明：
“另经向泉州市泉港区不动产登记中心、住房和城乡建设局查询，显示截至2024年4月29日异议人庄某某名下备案登记有案涉房屋及泉州市泉港区××花园××＃楼××室两套商品住房，但查无不动产权登记信息。”
随后法院认定：
“虽然异议人另有购买泉州市泉港区××花园××＃楼××室商品房，但该处房屋完成合同备案后不动产权尚未登记到异议人名下，上述情形符合……有关排除执行的规定”
关键点：判断“名下无其他用于居住的房屋”，应以不动产登记信息为准，而非合同备案信息。另外，该另一套房屋“因开发商的原因至今未完成验收及交付”，实际无法居住。所以，单纯有备案记录不等于“有房可住”。
要件三：已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十
判决书载明：
“异议人于2019年11月20日支付购房款672888元，于2021年3月18日开具金额为672888元的增值税普通发票，于2024年3月5日缴纳契税”
该案中异议人支付了全部购房款，远超50%门槛。证据包括付款转账凭证、发票、契税完税证明，形成完整证据链。
三、实操步骤：购房者面对查封如何应对
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第一时间整理证据：包括《商品房买卖合同》、网签备案表、付款凭证（银行转账记录）、购房发票、契税完税证明、房屋交付通知书、物业费水电费缴纳记录。这些证据缺一不可。
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确认查封时间点：核对法院查封裁定书的日期，与合同签订日期、付款日期对比，确保你的合同签订在查封之前。
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准备“名下无其他居住房屋”的证明：向不动产登记中心申请查询名下不动产登记信息（注意是“登记信息”，不是备案信息）。若另有房屋但未登记或未交付，要保留相关证据（如该房屋的交付延迟证明、验收未完成公告等）。
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向执行法院提交书面异议：参照《民事诉讼法》第二百三十四条，在收到查封通知后及时提出案外人异议，并附上全部证据复印件。
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若异议被驳回，可在十五日内提起执行异议之诉：这是法律赋予的救济途径。注意期限。
四、延展与补充：优先受偿权并非不可逾越
本案中，施工方主张其享有建设工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），商品房消费者以居住为目的购买房屋并支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权。执行异议复议规定第29条正是这一原则在程序法上的体现。
然而，需注意：
- 若购房者购买的房屋为“商铺”“写字楼”或“投资性住宅”，则不适用上述保护。
- 若购房者名下已有两套及以上不动产登记住房，法院大概率不支持排除执行。
- 若仅支付部分房款且未实际占有，也可能被驳回。
下一步行动建议：如果你面临类似困境，或作为开发商债权人需要对抗案外人异议，建议结合具体证据，系统梳理“购房时间、付款比例、占有事实、住房套数”四个维度。必要时委托专业律师代理执行异议之诉，以争取最优结果。
作者：康志祥，福建永时律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2024）闽0505执异13号